如果你最近搜尋「筲箕灣辦公室」，大概會看到兩種說法：一邊說「寫字樓租金跌了，現在是租辦公室的好時機」；另一邊說「工廈租金企穩，唔會平得去邊」。兩種說法聽起來矛盾，但其實都對——因為它們講的是兩個不同的市場。
本文用香港差餉物業估價署（RVD）2026 年 8 月最新公布的數據，拆開這兩個市場，回答一個對 1–3 人初創最實際的問題：在筲箕灣，你應該租寫字樓，還是工廈？
先講清楚數據限制：RVD 的私人寫字樓和工廈數據，都不覆蓋筲箕灣。寫字樓的分區只到「北角／鰂魚涌」，工廈的分區只到「東區」（港島東）。本文以這兩個最接近的參照區作分析，不代表筲箕灣的實際租金。我們的實際報價，會在文章後段如實列出。
一、寫字樓：確實從高峰跌了兩成，但絕對租金仍是另一個世界
根據 RVD 私人寫字樓租金指數（2026 年 8 月），整體寫字樓租金指數為 209.9，較 2019 年 6 月高峰 265.1 累計下跌約 20.8%。拆開級別看，差異很明顯：
| 級別 | 2019 年 6 月 | 2026 年 8 月 | 累計跌幅 |
|---|---|---|---|
| 甲級 | 274.1 | 207.7 | 約 24.2% |
| 乙級 | 258.9 | 215.0 | 約 16.9% |
| 丙級 | 240.5 | 208.2 | 約 13.4% |
| 整體 | 265.1 | 209.9 | 約 20.8% |
（數據來源：RVD 私人寫字樓各級別租金指數，按月，1993 年起）
一個容易被忽略的細節：甲級跌得最多，丙級跌得最少。這與很多人的直覺相反。原因不難理解——甲級寫字樓在 2019 年前累積升幅最大，回落時基數也最大；丙級寫字樓的租戶結構較多是小微企業和傳統行業，需求相對穩定。
對初創的啟示：如果你只盯着「甲級寫字樓跌了兩成多」這個標題，可能會以為商廈突然變得很便宜。但實際上，丙級寫字樓的跌幅只有一成多，而丙級寫字樓的絕對租金水平，對 1–3 人團隊來說仍然不低。
核心區甲級寫字樓的跌幅更誇張——上環／中環跌約 30.6%，灣仔／銅鑼灣跌約 28.1%，尖沙咀跌約 30.9%（數據來源：RVD 核心地區甲級寫字樓租金指數，按月，1993 年起）。但三成跌幅是指數的跌幅，不是「你每月要付的錢」的跌幅。要看絕對租金，得看平均租金數據。
二、港島東：北角／鰂魚涌是筲箕灣最接近的參照區
RVD 的寫字樓分區沒有筲箕灣，最接近的是北角／鰂魚涌。2026 年 8 月，該區各級寫字樓的平均租金如下（單位：港元／平方米／月）：
| 區域 | 甲級 | 乙級 | 丙級 |
|---|---|---|---|
| 中環 | 927 | 786 | 503 |
| 上環 | 742 | 474 | 351 |
| 灣仔／銅鑼灣 | 580 | 414 | 410 |
| 北角／鰂魚涌 | 446 | 327 | 450 |
| 尖沙咀 | 394 | 485 | 473 |
| 九龍灣／觀塘 | 326 | 328 | 405 |
（數據來源：RVD 私人寫字樓各區不同級別平均租金，按月，1999 年起；2026 年 8 月數字標註為「P」（臨時）或「PX」（臨時及修訂），以 RVD 日後公布的最終數字為準。）
這組數字有幾個值得注意的地方：
第一，北角／鰂魚涌乙級寫字樓（327）與九龍灣／觀塘（328）幾乎相同，大約是中環乙級（786）的四成二。換句話說，港島東的寫字樓租金，已經與九龍東的工貿區處於同一水平。
第二，北角／鰂魚涌的丙級寫字樓（450）竟然高於乙級（327）。這看似反常，但 RVD 的丙級寫字樓樣本較少，個別舊式商廈的租金可能拉高了平均值。這也提醒我們：分區平均數不能當作個別單位的報價。
第三，即使經歷了三成跌幅，中環乙級寫字樓（786）仍然是港島東（327）的兩倍以上。 這就是「租金跌了近三成」這句話最容易誤導人的地方——跌幅是相對的，絕對租金是絕對的。對一個每月預算只有幾千元的初創團隊來說，中環寫字樓跌了三成，仍然不在考慮範圍之內。
三、工廈：租金指數從 2019 年至今幾乎沒跌，與寫字樓走勢完全脫鉤
現在看工廈。RVD 的私人分層工廠大廈租金指數（最新年度數據至 2025 年）顯示：
| 年份 | 工廈租金指數 | 寫字樓整體租金指數 |
|---|---|---|
| 2019（高峰） | 209.7 | 265.1 |
| 2025／2026 年 8 月 | 209.3 | 209.9 |
| 變化 | 約 -0.2% | 約 -20.8% |
（數據來源：RVD 私人分層工廠大廈租金指數，按年，1980 年起；RVD 私人寫字樓租金指數，按月，1993 年起。）
這是一個非常重要的對比：寫字樓租金從 2019 年高峰跌了兩成，但工廈租金指數幾乎原地不動，只微跌 0.2%。兩個市場的走勢，在 2019 年之後完全脫鉤。
再看工廈的實際租金（2025 年，單位：港元／平方米／月）：
| 區域 | 2019 年 | 2025 年 | 變化 |
|---|---|---|---|
| 香港島 | 205 | 186 | 約 -9.3% |
| 九龍 | 210 | 221 | 約 +5.2% |
| 新界 | 154 | 161 | 約 +4.5% |
（數據來源：RVD 私人分層工廠大廈平均租金，按年，1999 年起。）
香港島的工廈租金確實跌了約 9.3%，但九龍和新界反而上升。這說明工廈市場的內部差異很大，不能一概而論。而香港島工廈租金（186）仍然低於九龍（221），這對在港島東找空間的創業者來說，是一個值得注意的價格窪地。
四、空置率：港島東寫字樓 15.9%，工廈 10.2%，工貿大廈 20.2%
租金走勢之外，空置率是另一個關鍵指標。2024 年年底的數據如下：
| 物業類型 | 港島東（東區）空置率 | 全港空置率 |
|---|---|---|
| 私人寫字樓 | 15.9% | 16.3% |
| 私人分層工廠大廈 | 10.2% | 7.0% |
| 私人工貿大廈 | 20.2% | 11.9% |
（數據來源：RVD 私人寫字樓、私人分層工廠大廈、私人工貿大廈各區總存量及空置量，2024 年年底。）
這組數字很有意思：
一、港島東寫字樓空置率 15.9%，與全港平均（16.3%）接近，說明港島東寫字樓的供應壓力與大市同步。
二、港島東工廈空置率 10.2%，高於全港工廈平均（7.0%），說明港島東的工廈供應相對充裕，租戶的選擇較多。
三、港島東工貿大廈空置率 20.2%，是全港最高的區域之一，這類物業的業主議價壓力最大。
對租戶的啟示：如果你在港島東找空間，工廈的空置率（10.2%）低於寫字樓（15.9%），這意味著工廈業主的議價空間相對較小，租金較難大幅下調；但工廈的絕對租金仍然遠低於寫字樓。這正是工廈在租金下行周期中「企穩」的原因——需求穩定，供應有限。
再看未來供應。RVD 的預測數據顯示，東區（港島東）2025 年和 2026 年的工廈預測落成量均為「-」，即沒有新增供應；而寫字樓在 2026 年預計有 6,700 平方米的新增供應（數據來源：RVD 各區落成量及預測落成量）。工廈供應停滯、寫字樓供應增加，這進一步解釋了兩者租金走勢的分歧。
五、把官方數據放回地面：我們的實際報價
官方數據說的是「大市」，你真正關心的是「我每月要付多少」。以下是我們在筲箕灣民興工業大廈的實際收費結構，與上面的 RVD 數據並列，讓你自行對照：
| 實用面積（平方呎） | 按月合約（HK$） | 每平方呎按月租金（約） |
|---|---|---|
| 26.2 | 1,700 | 64.9 |
| 32 | 2,030 | 63.4 |
| 35 | 2,200 | 62.9 |
| 41.1 | 2,500 | 60.8 |
| 55.3 | 3,030 | 54.8 |
| 60 | 4,150 | 69.2（例外） |
| 71.4 | 4,360 | 61.1 |
| 78.6 | 4,530 | 57.6 |
| 86.7 | 4,780 | 55.1 |
| 108.1 | 5,490 | 50.8 |
| 190.1 | 8,310 | 43.7 |
把這組數字與上面的 RVD 數據放在一起，你會看到一個很現實的對比：北角／鰂魚涌乙級寫字樓的平均租金是每平方米 327 港元，而我們的迷你辦公室是按「間」計價，不是按平方米計價。兩者的計量單位不同，不能直接換算，但對一個初創者來說，真正重要的是每月現金流——而這個差距，是肉眼可見的。
值得說明的是：我們的每平方呎租金隨面積遞減，從 26 平方呎的約 64.9 元/呎，降至 190 平方呎的約 43.7 元/呎。這是因為大單位的固定成本（冷氣、門鎖、走廊占用）攤分在更大面積上。唯一例外是 60 平方呎單位（每呎約 69.2 元），因位置及間隔較實用，定價略高，我們如實標示，不作隱瞞。
六、選寫字樓還是工廈？先問自己三個問題
看完數據，你可能會問：那我應該選哪個？以下是三個決策問題，比任何數據都更能幫你下決定：
第一，你的業務是否涉及零售或直接服務公眾？ 如果是，工廈的用途限制會是一個門檻。根據現行活化工廈政策（延長至 2027 年底），只有 5 類用途可豁免地契豁免書申請：藝術工作室、影音錄製室辦公室、設計及媒體製作辦公室、特定創意產業辦公室、研究所／設計及發展中心。如果你的業務不在這 5 類之內，簽約前必須先向業主確認單位是否已取得豁免書。詳見我們的 合規說明。
第二，你每月能負擔多少現金流？ 寫字樓的絕對租金，即使在跌了三成之後，仍然遠高於工廈。如果你的預算在每月 HK$2,000–$3,000 左右，工廈迷你辦公室是更現實的選擇；如果你的預算在 HK$10,000 以上，且需要接待客戶，港島東的乙級寫字樓可以納入考慮。
第三，你需不需要 24 小時出入？ 工廈的門禁系統通常允許 24 小時進出，適合工時不固定的創業者；傳統商廈則多數有開放時間限制。這一點，RVD 的數據不會告訴你，但會直接影響你的日常工作節奏。
七、數據來源與限制聲明
本文使用的數據來源如下：
- RVD 私人寫字樓各級別租金指數（按月，1993 年起），2026 年 8 月數字為臨時數字
- RVD 核心地區甲級寫字樓租金及價格指數（按月，1993 年起）
- RVD 私人寫字樓各區不同級別平均租金（按月，1999 年起）
- RVD 私人分層工廠大廈租金指數（按年，1980 年起），最新年度數據至 2025 年
- RVD 私人分層工廠大廈平均租金（按年，1999 年起），最新年度數據至 2025 年
- RVD 私人寫字樓、私人分層工廠大廈、私人工貿大廈各區總存量及空置量（2024 年年底）
- RVD 各區落成量及預測落成量（2024–2026 年）
必須明確指出的限制：
- 上述數據不覆蓋筲箕灣。寫字樓的分區只到「北角／鰂魚涌」，工廈的分區只到「東區」（港島東）。本文以這兩個最接近的參照區作分析，不代表筲箕灣的實際租金。
- 上述寫字樓數據是私人寫字樓數據，工廈數據是私人分層工廠大廈數據，兩者的租金結構、面積計算、用途限制完全不同，不能直接比較。
- 2026 年 8 月的寫字樓租金數字標註為「P」（臨時）或「PX」（臨時及修訂），最終數字以 RVD 日後公布為準。
- 本文的實際報價來自我們在民興工業大廈的營運資料，與 RVD 的統計數據是兩套不同的資料，僅供讀者對照參考。
結語：租金跌，不等於你負擔得起；工廈平，不等於可以亂租
2026 年 8 月的最新數據告訴我們一個事實：寫字樓租金確實從 2019 年高峰跌了兩成，核心區甲級更跌了三成；但工廈租金指數幾乎原地不動，只微跌 0.2%。兩個市場的走勢，在 2019 年之後完全脫鉤。
對 1–3 人的初創團隊來說，與其追逐「寫字樓跌價」的新聞標題，不如老老實實算清楚自己每月能負擔多少，然後在合規的前提下，找到一個讓你能專注做事的空間。工廈的租金穩定，不代表它適合所有人；寫字樓的租金下跌，也不代表它突然變得便宜。 真正的決策，來自你對自己業務性質、預算和工時的理解，而不是任何一組平均數。
如果你正在考慮筲箕灣的工廈辦公室，歡迎先查看 迷你辦公室的面積與租金對照，看看哪個面積段符合你的預算；再 預約實地參觀，親身感受走廊、洗手間、冷氣運作聲和晚間街道照明——這些是任何官方數據都不會告訴你的事。
本文數據最後核對日期：2026 年 10 月。RVD 數據以官方最新公布為準。